Comprar un departamento para arrendarlo es una de las formas más comunes de invertir en Chile. Pero una buena inversión no depende solo del precio: hay que calcular la rentabilidad, considerar los gastos y entender los riesgos. Esta guía te explica cómo hacerlo con números simples.
Cómo calcular la rentabilidad
Una primera aproximación es la rentabilidad bruta anual: el arriendo mensual por 12, dividido por el precio de compra. Por ejemplo, si un departamento cuesta 3.000 UF y se arrienda en un monto equivalente a 12 UF al mes, la rentabilidad bruta es de 144 UF al año sobre 3.000 UF, es decir, un 4,8%. Luego conviene calcular la rentabilidad neta, restando los costos reales.
Costos que reducen la rentabilidad
- Contribuciones (impuesto territorial), según el avalúo fiscal.
- Gastos comunes, en los meses en que el departamento está vacío.
- Mantención y reparaciones.
- Comisión de corretaje de arriendo, si usas un corredor.
- Dividendo, si financias con crédito.
Vacancia: el riesgo más subestimado
Ningún departamento está arrendado el 100% del tiempo. Calcula al menos uno o dos meses de vacancia al año para tener una cifra realista. Las propiedades cercanas al Metro y con superficie bien aprovechada suelen tener menos vacancia.
Plusvalía
La plusvalía es el aumento del valor de la propiedad en el tiempo. No está garantizada: depende de la ubicación, la oferta futura del sector, la infraestructura y la economía. Lo prudente es no basar la inversión solo en la expectativa de que el precio suba.
Qué tipo de departamento suele funcionar mejor
- De uno o dos dormitorios, con buena distribución.
- Cerca de una estación de Metro y de universidades o centros de trabajo.
- Con gastos comunes razonables.
- En edificios bien mantenidos.
Riesgos adicionales
- Variaciones de tasas de interés si compras con crédito.
- Arrendatarios morosos.
- Exceso de oferta en la zona.
- Cambios de normativa.
Si aún no tienes claro cuánto necesitas para partir, revisa nuestras guías de pie y de gastos de compraventa.
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Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado, un contador o tu banco. Los datos son referenciales y pueden cambiar.